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內容來自sina新聞

克而瑞房價22城首席分析師看樓市馬年第一降



2月18日，杭州城北的樓盤德信北海公園宣佈直降數千元，推出瞭15800元/平米的"清盤價"，此舉引發周邊樓盤天鴻香榭裡按耐不住，19日晚緊急降價迎戰，售價直接從17200元/平米直降到13800元/平米。

  克而瑞房價全國首席分析師丁祖昱



  要謹慎勿悲觀，開出樓市處方藥

  這兩天，我註意到杭州樓市事件開始發酵瞭，再加上銀行信貸收縮尤其是個別銀行暫停房地產信貸業務的報道，立馬體現在瞭資本市場上，24日A股房地產板塊位居 跌幅榜首，跌幅達5.51%。我之前提到"市場有信號，如何來把握，謹慎很需要，悲觀沒必要"，講完後就有朋友問我如何做到謹慎並為什麼不要悲觀，我想歸 納成"四個三"，分別是"三個確保"、"三個註意"、"三個不要"和"三個機會"。

  三個確保：1、確保現金流；2、確保快周轉；3、確保做主流。

  三個註意：1、註意降價信號；2、註意去化信號；3、註意土地信號。

  三個不要：1、不要拿地王；2、不要高負債；3、不要拼指標。

  三個機會：1、提高占有率的機會；2、彎道超車的機會；3、大量挖人的機會。

  克而瑞房價廣州首席分析師梁永光

  杭州效應不會波及廣州

   廣州近幾年盡管房地產市場火爆，但成交量維持著相對高位，供應量有所增加，但供求總體趨於平衡，市場表現相對穩定。哪怕是市場環境非常糟糕的2011年，也隻是階段性降價，並沒有形成降價潮。

  廣州房地產市場一直都是健康有序的，目前廣州房地產市場總體表現也較為穩定，個別樓盤及開發企業存在策略性降價，而撤市設區的熱點區域增城從化不少樓盤有漲價行為。消費者應保持平穩的心態，樓市降價是小范圍的事情，何況，在市場經濟中房價有漲就有跌。

  克而瑞房價青島首席分析師鄧國華

  房價突降 青島住宅市場2014又到崩盤時？

   青島商品住宅市場走勢存在一個有趣的規律，那就是"進二退一"，具體來說就是連漲兩年後緊接便是一年的調整期。2006-2008年如此，2009-2011年也是如此。

  以最近的2009-2011年為例，2009年青島市商品住宅市場成交量為775萬平方米同比增長67%、2010年為925萬平方米同比增長19.35%。在經歷瞭兩年的大幅上漲後，2011年青島市商品住宅市場成交量大幅下滑僅為710萬平方米同比下跌23%。

  2012年青島市商品住宅市場成交量為891萬平方米同比大漲25.51%，2013年為1162萬平方米同比增長30.40%，連續兩年的大幅增長後， 2014年青島住宅市場的政策背景和價格預期都不樂觀，"進二退一"的現象很可能再次出現，但是2014年青島市商品住宅市場是否會出現2008和2011年的深度調整，還是出現一個微調整或暫時停滯(整體成交量出現小幅下滑或與2013年基本持平)，這要取決於大眾媒體的輿論導向和品牌企業的市場策略瞭。

  克而瑞房價濟南首席編輯裴現梅

  杭州樓市正在起變化，濟南呢？

   據克而瑞統計，2013年濟南市新增供應約1080萬方，成交約790萬方，餘下瞭290萬方的庫存(實際上應該大於這個數字)。按照2013年月均去化66萬方計算，庫存消化需要4.4個月。這實際上是一個比較健康的數字。再看2013年土地成交的情況，由於開發商普遍對未來市場，特別是濟南市場看好，土地成交有所突破，但是這更大的得益於全國性質的開發商進軍濟南，從濟南的城市個性來看，政府層面對土地的控制比較理想，沒有冒進的現象。從克而瑞(CRIC)統計的濟南市2010年到2013年的拿地統計來看，2012年由於調控等的影響，市場不被看好，土地拍賣和成交也收到一定的影響，但是成交總價還是穩步提高。



  土地2胎銀行利率多少免費諮詢試算濟南目前仍然以剛需和剛改大軍為購房主力，純投資型的物業占比重小；另外，濟南房地產市場所處的經濟大環境也與杭州等城市截然不同，對於未來濟南是不是會遇到和杭州一樣的問題，不敢妄下定論，但是至少現在，濟南房地產市場很忙的。

  克而瑞房價天津首席分析師沈文

  杭州效應不會波及天津

  民間二胎房貸利息利率多少免費諮詢試算天津與杭州相比較，房價不及杭州的高險，也並不吸引投資人士的眼光，外來人口導入量又不足以與北上廣深相提並論，所以天津應列為自產自銷為主的城市。

  天津的房價分佈圖並不平均，中心城區的房價不斷上漲是大勢所趨，而且對於中心城區的房價來講，現在的拿地成本遠遠高於先前的項目，由於去年多單價地王被拿下，預計在2014年的十月份將會有大批量遠高於現房價的項目入市，也將會對中心城區的價格現狀造成一定的影響。對於中心城區的結論就是還會漲，而且也會有一定的漲幅空間。

  同 時與中心城區相關聯的近郊區域漲價也勢在必得。有可能影響近郊房地產市場房價漲幅的前提是，中心城區相對發展緩慢的區域出現大規模拆遷規劃等問題，如河北 區、紅橋區部分發展相對滯後板塊的大規模拆遷並新建，有可能會對近郊市場造成沖擊，而這種可能性目前來看微乎其微，畢竟一個城市的發展是由時間推移而規劃 成立的，並不是一夜之間就可以天翻地覆的。

  西青區大寺鎮等泛梅江地區也會是漲幅的地帶。

  未來不被看好的地區將會是類似於寶坻等人口飽和度不足的區域，同時近期藍印政策的模糊界定也給區域帶來瞭大量不穩定因素。

  克而瑞房價鄭州首席分析師吳洋

  杭州"崩盤"？！那鄭州呢？

   克而瑞認為，杭州之所以會出現降價，根本原因是庫存量巨大，消化周期過長。任何一種商品當出現供不應求的情況時，就會出現降價，反之則是漲價。而就1月份克而瑞月報中顯示，鄭州商品房市場供求率為0.91:1，明顯供不應求。此外，在市場上在售項目中，以80-90平米剛需戶型的銷售最為緊俏，市場上剛需占據購買力的絕大多數。因此，鄭州房價的投機泡沫相對較小，可降價空間小。另一方面，2013年末鄭州市場上商品房的庫存量為402.92萬方，按照2013年月均近80萬方的去化速度，庫存量僅用5個月即可消化殆盡。5個月的去化周期尚屬正常范圍。據此判斷，鄭州並不會加入杭州樓市降價潮。

點擊查看：近期全國重點城市商品住宅成交表及重點城市市場短期風險對比圖

點擊查看：全國重點城市短期風險對比圖



  我 們通過研究城市房地產市場的兩大維度(供求比、存量消化周期)對城市風險進行對比分析，通常我們認為：庫存消化周期方面，在一年左右較為平衡，高於18個 月市場將呈現供過於求，低於6個月則為供不應求；供求比方面，在0.8-1.2之間較為平衡，高於1.2市場呈現供不應求，低於0.8則為供過於求。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-27/15582626335.shtml

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