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內容來自sina新聞
中國 退燒歐美升溫 喧囂樓市下的美德調控鏡鑒
十年以來政府工作報告中首次沒有強調"房地產調控"，而是僅提"分類調控"，且對住房保障機制做瞭大篇幅描述，引發瞭業界熱議。聯想到2013年政府工作報告提出的目標是"堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭"，諸多分析人士認為，堅持房地產調控政策的基調依然沒有動搖。
國內房地產調控已走過近十年時間，但結果都不理想。中國房地產屢屢被指失控，調控為何如此之難？歐美等發達經濟體對房地產又是如何調控的，效果如何？
銀行借款利息 歐美房地產持續復蘇
隨著國內越來越多的"空城"被曝光，有關中國房地產即將"崩盤"的消息甚囂塵上。新年過後，中國多地房地產市場突然曝出負面新聞，以浙江杭州(樓盤)為代表的個別樓盤價格跳水、老業主怒砸售樓處，隨後，包括常州(樓盤)、無錫(樓盤)等地的樓盤也出現降價跡象。
在中國房地產顯露寒意的同時，歐美地產市場卻迎來較為明顯的復蘇。美國商務部2月末發佈報告稱，該國1月份新屋銷售大幅超出預期，並創下逾5年來的最高值，顯示出美國經濟復蘇動能強勁。美國1月新屋銷售年率為46.8萬戶，為2008年7月以來最高，預估為40萬戶，美國1月新屋銷售較前月上升9.6%，房地產市場比較健康。
美國住宅抵押貸款巨頭房地美財報顯示，2013年全年盈利從2012年的110億美元增至487億美元，創歷史新高；而美國另一傢抵押貸款巨頭房利美近日發佈的財報顯示，2013年全年，房利美凈盈利從2012年的172億美元增至840億美元。
不僅如此，美國的房地產公司還"走出去"，到新興經濟體掘金。自2006年起，該公司在中國投資已經達30億美元。
而英國房地產市場2014年1月房價出現瞭三個月來最大月度漲幅，年率漲幅仍接近六年高位。英國2014年2月平均房屋價格增長加快，釋放英國房地產持續復蘇的利好信號。
此外，經濟強國德國的房地產也在逐漸升溫，新房建造數量和房地產投資逐年上漲。繁榮的房地產市場為提振德國內需作出瞭貢獻，在歐洲及世界經濟不景氣的情況下為德國經濟發展增添瞭動力。
中國資本推動力明顯
有業內人士認為，歐美房地產市場升溫，中國資本是很大的推動力量。有調查發現，美國是最受中國購房者青睞的國傢。在1200萬參與調查的潛在購房者中，43%稱移民是海外置業的主要目的。
《中國企業報》記者分別采訪瑞房地產、嘉德等多傢中介機構發現，目前越來越多的中國人投資美國、歐洲(尤其是德國、法國)。這些人大部分是投資、為瞭孩子讀書或者做生意考慮。
全美房地產經紀人協會最新報告顯示，從2012年3月至2013年3月，中國人在美購房的總價值達123億美元，占當年外國人在美購房總額的18%，成為僅次於加拿大的第二大外國買傢。
此外，近幾年選擇在德國置產的中國人也越來越多。相比中國樓市，德國房地產市場價格優勢明顯。在德國購房還有居住環境優越，投資風險低，無需長居身份就可置產，享有房產永久產權，以及高規格的建築質量，完備的法律保障等好處，這些都成為促使人們選擇在德國購房的重要因素。
3月4日，同策咨詢研究部總監張宏偉在接受《中國企業報》記者采訪時表示，國外大多數發達經濟體經濟在復蘇，如美國、英國、德國，這些國傢房地產仍然處於價值低估階段，國內房企買地開發項目剛好處於抄底的市場階段，市場周期的特征決定品牌房企繼續積極佈局海外市場。
美國政府的二元住房模式
盡管美中兩國的政治體制不同，文化背景有很大差異，但美中兩國也有很多共同點：幅員遼闊，發展不平衡，並且都存在著中央和地方的多級管理。因此，它的一些做法值得我們借鑒。
當前，中國的房地產市場正處於政府強有力的調控之中。這種幹預和調控能否達到預期的效果，取決於政府能否處理好兩個重要關系：政府與市場、中央與地方。美國政府在它長期的管制中積累瞭豐富的經驗，使它能夠恰當地處理政府與市場、中央與地方的關系，建立瞭一整套有效地約束政府決策的制衡機制。
美國的住房模式可以簡單地概括為一個"大市場，小政府"的二元二級住房體系。"大市場"指的是住房市場大約占全美傢庭住房的95%以上。目前，美國大約1.06億個傢庭中，有約7100萬的傢庭擁有自己的住房，自住房比率達到67.7%。另外，大約有30%左右的傢庭通過市場租房。
"小政府"是指政府隻限於幫助那些無能力支付私人房租的低收入傢庭和老年人解決住房問題。政府資助的公共住宅或廉租房中的傢庭大約為130萬戶，占全部傢庭的不到2%。"小政府"的另一含義是，真正參與住房市場管理的是市和縣一級的政府，而不是州和聯邦政府。
"二元"是指政府公共住房系統和商品房市場並存的體系。政府的公共住宅管理系統分為聯邦和縣、市兩級。聯邦一級的是"住宅和城鎮發展部(DepartmentofHousingandUrbanDevelopment)"。它於1965年成立，使命是提高自有房傢庭的比率和支持社區的發展。2005年它的預算支出達到313億美元。
業內專傢認為，美國經驗具有三點啟示：第一，明確中央和地方政府在房地產市場中的定位和功能。目前，房地產市場中存在的主要問題是中央與地方政府之間的博弈。中央對房地產市場"統得過死"會傷害地方的積極性，"完全放開"又會失去控制。我們需要權衡利弊，找出一條適合我國國情的政府管理體制。第二，地方政府的市場參與最小化。與美國地方政府的職能相比，我國地方政府實際上擁有土地，並通過賣地成為市場的參與者。它的這種雙重身份有可能在決策上向房地產商的利益傾斜。這就有必要建立一個有效的監督和制約地方政府的決策機制。第三，政府直接運用其土地資源、財力和行政手段，幫助沒有能力租住私人住房的低收入傢庭。
德國模式最受推崇
在全球發達國傢中，德國的房地產調控相當穩健，住房供應充裕、政策法律完善、房地產市場穩定，其成功的經房貸試算表驗值得其它國傢借鑒。
與其它國傢不同，德國政府並沒有把房地產作為經濟增長的支柱產業，而是將其作為社會福利機制的重要一環(汽車、電子、機械制造和化工是德國的四大工業支柱產業)。
報道稱，過去十多年，德國房價始終保持較低水平，德國名義房價每年僅上漲1%，而德國物價水平平均每年漲幅達2%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水，其中最根本的原因是德國獨具特色的房地產政策。
在房價方面，為防止開發商任意抬高房價，德國建立瞭地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行"指導價"制度。按照德國的法律，如果房地產商制定的房價超過"合理房價"的20%，即為"超高房價"，就構成瞭違法行為。而如果房地產商制定的房價超過"合理房價"50%，則為"房價暴利"，出售者最高將被判處3年徒刑。
德國赫爾曼房地產公司房地產顧問稱，為瞭抑制房地產投機，德國法律對房屋出售牟利設置瞭"防火墻"，"在德國沒有炒房的概念"。
中國與歐美調控最大不同在於土地權屬
據悉，從2003年起，中國就開始對房地產進行一系列宏觀調控，在2007年出臺一撥比較嚴厲的調控政策後，2010年"新國十條"、2011年"新國八條"、2013年"新國五條"出臺......事實卻是中國多數一二線城市樓市量價齊升"爆發式增長"。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉對《中國企業報》記者表示，中國房地產調控與美國等發達國傢最大的不同點在於，土地權屬不同，政府與開發商以及普通購房者的利益關系不同，進而導致調控政策以及效果的不同。
"國外，政府雖然與開發商也有利益關系，但是權益相對公開透明，而國內政府則對房地產行業過分依賴，不管從土地財政，還是國民經濟發展，因此對樓市調控往往不能擊中要害，起到根本影響的還是市場。"韓長吉說。
此次政府工作報告中指出，針對不同城市情況分類調控、增加中小套商品房和共有產權住房供應、抑制投機投資性需求。專傢認為，這意味著，一線城市和熱點二線城市調控繼續收緊，三四線城市過於低迷的市場會得到政策支持；人口密集、房價收入比較高的大型城市，共有產權性質的自住型商品房供應模式或得到進一步推廣。
此外，十二屆全國人大二次會議發言人傅瑩在新聞發佈會上回應"稅收法定"問題時透露，全國人大正在推進房地產稅立法工作。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-03-10/08033974411.shtml
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