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??在2014年業績會上，宣佈今年將探索新業務的千億房企碧桂園很快就有瞭新動作。4月1日晚間，碧桂園發佈公告稱，將以2.816元每股的價格向中國平安附屬的平安人壽保險配售22.36億股新股，配售完成後平安人壽保險將持有碧桂園9.9%的股份，成為碧桂園第二大股東。

??這是具有濃厚傢族化色彩的碧桂園首次引入外部投資者。通過引入平安壽險，碧桂園實現集資62.97億元，盡管碧桂園方面表示，引入平安並非因為融資需求，而是基於兩傢公司共同的戰略願景，但客觀而言，平安的入股確實為碧桂園帶來瞭一筆可觀的現金，同時進一步降低瞭負債率。

??在行業白銀時代住宅業務增速下滑的大背景下，能夠尋找到更多低成本的融資以及新的業績增長點無疑是房企競爭力提升的關鍵，今年初碧桂園就流露出瞭圍繞社區服務拓展產業鏈的想法。平安的入股為碧桂園的新業務拓展提供瞭更多可能性。據《中國經營報》記者瞭解，碧桂園與平安壽險將在社區業務、物業銷售網絡等方面開展緊密戰略合作，推進以中國城鎮化和社區需求為基礎，覆蓋客戶全生命周期的資源整合平臺。

??低成本融資？

??按照碧桂園的公告，平安附屬人壽保險公司將斥資62.95億港元買入碧桂園22.36億新股，每股價格2.816港元，較公告前的碧桂園收盤價3.13港元折讓約10%，相比每股凈資產3.53港元也是大幅折讓。

??碧桂園此番折價賣股引入平安引起瞭市場對於碧桂園急需融資的猜測。過去兩年，碧桂園的銷售規模在急速擴張，但財務報表上負債率則在下降，有分析師認為，盡管截至2014年底碧桂園的負債率從上年同期的64%下降至59.7%，但其中一個很重要的原因是2014年碧桂園發行的兩筆共計30.9億元的永續債，如果將此兩筆永續債計入負債，碧桂園的負債率將會超過70%。

??對此，碧桂園方面表示明確否認：“截至2014年底，我們有可動用現金的人民幣272億元，可以覆蓋1.8倍的短期債務，我們現在並沒有迫切的融資需求。”碧桂園戰略發展部副總經理林偉營告訴記者，此番與平安的合作是雙方管理層基於兩傢公司共同的戰略願景，並非簡單的財務融資。

??客觀而言，此番平安的入股還是讓碧桂園獲得瞭一筆低成本的現金：由於此番出售的是新發行股份，並不涉及大股東減持，碧桂園通過出售新股份將獲得大約62.95億港元現金，這筆資金將有效補充碧桂園的現金流，為碧桂園擴充新業務做準備。

??近兩年來，碧桂園在公司負債上一直保持高度的警惕性。2012年、2013年、2014年碧桂園的凈負債率分別為53.9%、67.3%和59.7%，未有超過70%的財務紅線。與此同時，融資成本也在持續下降，2014年末碧桂園的加權平均借貸成本隻為8.16%,相較2013年的8.54%下降0.38%，按照碧桂園財務總監吳建斌的設想，未來碧桂園的融資利息將降低到4%到5%左右。

??“短期內碧桂園雖然沒有資金的需求，但這筆交易會大幅改善碧桂園的凈負債水平，其凈負債率有望繼續降低13個百分點至47%左右，所以盡管這筆交易會稀釋碧桂園的資產凈值，但從長遠來看，其資金成本並不高，而且未來平安還可能會幫助碧桂園獲得更便宜的資金。”美銀美林分析師認為，這筆交易對於碧桂園而言屬於正面消息，平安的入股令復牌後的碧桂園股價大漲7%，收市報3.28元，大升4.79%，成交高達5.94億元。

??事實上，在行業白銀時代住宅業務增速下滑的大背景下，不少房企均將尋找更多低成本的融資視為提升競爭力的關鍵。2015年2月，恒大地產發行瞭一筆於2020年到期的12%優先票據，盡管融資成本不低，但許傢印還是認為，這筆現金對於恒大而言非常重要，隨著國傢宏觀政策的放松，行業將湧現出很多並購的機會。“如果錯過瞭今年一季度、二季度的窗口期，恒大就可能會失去很多並購好項目、好公司的機會。”

??在獲得平安入股之後，碧桂園手頭的現金更為充裕，對於今年想開拓養老、教育、社區金融等新業務的碧桂園而言，顯然更加遊刃有餘。

??台南二胎新業務猜想

??在今年初的業績會上，碧桂園主席楊國強透露瞭碧桂園今年將從社區出發，“研究怎麼使得小區裡面住的人更加方便”的未來業務拓展方向，平安的入股或將加速碧桂園未來產業的拓展步伐。

??根據碧桂園的公告透露，碧桂園將加強與中國平安之間的不動產投資合作，共同尋找新項目並研究合作模式。中國平安也將碧桂園視為地產開發業務的核心合作夥伴，在市場、資金、物業管理等方面給予支持。

??雙方合作的其中一項核心內容是：碧桂園為中國平安提供社區業務的切入點，與中國平安攜手開拓、對接目前碧桂園逾200多個項目、超過35萬戶業主的社區資源。雙方期望能夠借此完善社區產業鏈，實現覆蓋客戶生命周期的資源整合平臺。

??在金融合作方面，中國平安則將在現有戰略合作基礎上繼續向碧桂園提供支持，為碧桂園的融資提供便利，雙方有機會在包括投資、理財、基金、資產管理等方面進一步深化合作。

??此外，中國平安完善的保險銷售網絡也將助力碧桂園的物業銷售，雙方會在此基礎上繼續探索與革新房地產營銷領域的新業態。

??“目前，雙方合作的細節還要進一步商討，今年碧桂園會圍繞社區服務、投資理財、保險以及健康養老業務進行探索，平安在不動產投資、養老業務、資產管理等方面都有豐富的經驗，雙方的合作可以實現戰略互補，能進一步擴大碧桂園的市場占有率。”碧桂園方面人士對本報記者表示。

??由於平安此番入股並不會向碧桂園董事局派駐董事，因此外界普遍認為碧桂園的營運策略並不會因此受到影響。“保險公司與房企的合作有多種方式，可以是項目公司的投資，也可以是與開發商在物業方面的資源共享，另外也是提供金融支持，現在平安與碧桂園的合作還處於早期階段，談協同效應可能還為時尚早。”摩根大通一名分析師認為，雙方的合作可能短期內還難以對碧桂園的盈利形成貢獻。

??過去數年時間裡，房地產行業盈利能力下滑已經是不爭的事實，碧桂園也不例外。最新的銷售數據顯示，今年一季度碧桂園的合同銷售金額和面積雙雙下降，白銀時代住宅業務的盈利增長空間已經越來越小，碧桂園也急需尋找新的業績增長點。

??平安的入股為碧桂園的業務拓展提供瞭更多的可能性。“我們看好合作後公司銷售能力、拿地能力和管理能力的提升，同時在存量用戶價值挖掘上將有望提速發展，雙方有能力完善社區產業鏈，實現打造覆蓋客戶生命周期的資源整合平臺。”有港股分析師表示。

??據今年初碧桂園總裁莫斌透露的信息，當時碧桂園還未形成明顯的產業投資方向，大多數業務還在研究探索之中，今年新業務的投資也不會超過總資產的1%即30億元，如今隨著平安的入股，碧桂園的新業務藍圖可能很快就能呈現。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-12/08155992812088354189468.shtml

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