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內容來自sina新聞

學者駁任志強房價拐點未到論市場供給嚴重過剩

  駁任志強"房價拐點未到論"

  甘犁

  2014年二季度,國內樓市一片低迷,在社會各界信用貸款利率最低的一片"看跌"聲中,華遠地產總裁任志強先生發表瞭博文《樓市》(下稱"博文")駁斥"房價拐點論",表示"今年的投資、銷售、價格增幅總體穩定,或仍略有增長",甚至聲稱"現在是買房的最好機會"。文章一經面世,就引發瞭國內關於房價是漲是跌的大討論。

  針對文章的一些觀點,筆者有一些不同的看法。

 支撐房地產發展的基本要素是否改變?

  博文基於四個原因認為"支撐我國房地產發展的基本要素沒有改變"。對此,筆者有不同的看法。

  其一,"中國經濟仍將以7%至8%左右的速度增長,而在世界范圍內房價出現拐點的國傢,其GDP增速都低於6%",任志強先生認為隻有增速降低到6%以下才可能出現房價拐點。對此,筆者認為,經濟增速與房價拐點並無理論上的直接聯系,且增速趨勢的放緩也並非拐點出現的必要條件。如日本經濟自上世紀60年代中期以來就高速發展,大量新資金沒有去處,使得日本出現瞭地產投機風潮,房價泡沫與日俱增,最終導致房地產泡沫破滅,當時日本的GDP增速也達到瞭8%。

  其二,博文談到"中國城市化率較低,城鎮化率仍處於高增長期"。想必任志強先生忽略瞭一點,那就是農村大量青壯年勞動力已經進城。根據中國傢庭金融調查數據(CHFS),16~30歲的農村戶籍年輕人中進城人口占到58.7%,31~45歲的進城比例也達到瞭46.6%,留在農村的年輕人已經不多,未來我國城鎮化速度將會進一步減緩。

  其三,博文提到我國"適齡結婚人口高峰持續,人口老齡化加速"。根據CHFS數據,我國戶主年齡在55歲以下的年輕傢庭和中年傢庭其自有住房率高於其他國傢。其中,年齡在25~34歲的年輕傢庭中,自有住房率高達80.9%,而澳大利亞和美國這一比例僅為48.9%和36.8%。同時,伴隨著人口老齡化的加速,老齡化人口的去世將供給出更多房屋。

  第四,"消費結構方面,我國住房消費剛超過傢庭消費的8%,至少還有三倍的上行空間"。我們不妨用CHFS數據來看看中國傢庭的房產占據傢庭總資產的比重情況,我國城鎮傢庭的房產已經占到傢庭總資產的62.9%。試問,在以房產為主要資產的傢庭中,還能有多少能力再負擔住房消費?中國居民住宅消費能力已接近透支的極限。

  是否隻要有銷量就是有需求?

  該博文還說"價格合理調整的市場會出現日光盤,當價格隨市場中的供求關系調整時,隻要有銷量就是有需求"。不可否認,在市場低迷的情況下,目前某些地區還出現瞭不少"日光盤",但"熱銷"的表象都是由某一樓盤降價而周遭房價依然還處於"高燒不退"的狀態下生成的。這從另一個側面說明瞭購房傢庭數據缺乏,難以全面瞭解住房市場的供需狀況,無法形成對房地產市場合理的預期。

  根據CHFS數據,我國住房剛需旺盛的時代已經過去,且目前剛需中超過八成的需求都是無效的,沒有購房能力。自2011年8月到2013年8月,剛性住房需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需傢庭中,有能力購買的傢庭鳳毛麟角。城鎮地區剩餘的可實現剛性住房需求的僅為15.9%,無效的剛需達到84.1%。當前剛性需求已經很難成為現有房價的有力支撐。

  在此剛需嚴重不足的情形下,即便央行近日出臺政策,"禁止銀行停止個人購房貸款",其指導效果恐怕也十分有限。

  空置問題是否嚴重?

  針對"空置"這一問題,任志強先生的看法是"已購房的空置在不同城市意義不同,如三四線城鎮的空屋多是由勞動力流入大城市造成的"。的確,在城鎮化態勢下,大量的農村戶籍人口湧入城市,造成戶籍地房屋大量空置,但是,CHFS數據顯示,即使排除由於外出務工等原因造成的空置,三、四線城市的空置率也與一、二線城市的空置率相當。

  而且,隨著時間的推移,勞動力回流的現象也開始出現。根據CHFS數據,從2011年到2013年,東部和中部農民工占比都出現瞭明顯下降,東部從25.1%下降至23.6%,中部地區則由15.9%下降至14.9%。這兩個地區流失的農民工都回到瞭西部,使西部地區農民工比例從8.0%上升到瞭19.9%。目前,一、二線城市也已存在相當高的住房空彰化員林土地貸款置率現象。在過去的若幹年和今後相當長的一個時期內,農村勞動力還是難以融入城市,因此當他們年老時,回流是大多數農民工最終、必然的選擇,那麼勞動力輸入大省房屋空置狀況勢必還會加劇。

  不動產登記與房地產稅將進一步激活存量

  中國傢庭金融調查2013年數據顯示,我國住房供給已經過剩,現有存量房短期內難以消化。城鎮傢庭多套房擁有率達到18.6%。

  假設擁有多套住房的傢庭僅保留一套住房自住,將其他住房視為住房供給,這部分傢庭提供的住房供給量就達到5126萬套,可滿足23.3%的城鎮傢庭的住房需求。同時,截至2013年8月,全國住宅商品房待售面積為2.92億平方米,按照2012年城鎮地區人均住房面積33平方米進行計算,若取城鎮傢庭戶均人口2.88人,則截止到2013年8月未出售的商品住宅約為300萬套,因此現有存量房所能提供的總供給為5426萬套住房。

  同時根據傢庭現有住房狀況推算的傢庭剛性住房需求量為5500萬套,則僅有74萬套需求缺口需要滿足。進一步,若再考慮到另有1600萬套保障房將計劃投入使用,現有住房需求缺口將完全被填補。

  另一方面,不動產登記與房地產稅的實施還將進一步激活存量。十八屆三中全會《決定》要求加速推進房地產稅相關立法,以擔當地方財政收入主力,房地產稅的開征為大勢所趨。根據中國傢庭金融調查數據,若僅對傢庭持有的多套房征收2.68%的房地產稅,就可以房產稅取代土地財政。而征收房地產稅增加瞭持有多套房的成本,若房地產稅使得持有一套房屋的成本高於收益,則戶主會選擇出售房產。數據核算顯示,在對多套房征收2.68%的房地產稅後將至少激活1132萬套存量住房售出。

  同時,十八屆三中全會後,國務院總理李克強提出"整合不動產登記職責,建立不動產統一登記制度",這項制度出臺以後,全面征收房地產稅的技術條件就基本具備。考慮到未來持有成本的增加,多套房傢庭可能將拋出多餘住房。

  博文還稱"一至四月房價的下降是與去年同期的高增長相比的"。然而,更多的消息稱,"五一節"期間,一線城市房產成交量大幅下降,全國各地二手房也普遍出現有價無市的局面。目前房地產市場銷售並不"景氣",遠非任志強先生所說的"絕對銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量"。

  綜上,筆者認為,2013年房地產市場供給嚴重過剩,且存在大量空置,短期內難以消化,快速擴張的房企正為回籠資金尋找出路。房地產市場的種種不健康因素都在表明:房地產泡沫正面臨被擠破的風險,房地產市場的"拐點"已經來臨。(作者系西南財大中國傢庭金融調查與研究中心主任)



新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/09304209148.shtml

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