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新老地王交鋒:最貴“面粉”每平米已近8萬元

觀地產風雲變幻,還看地王。

過去一年,全國土地成交總量同比下降26%的同時,年度總價和單價地王TOP10門檻卻均有大幅提升,其中總價地王門檻由54億元提高到71億元,增長瞭31%;單價地王門檻由3.4萬元/平方米飆升至5萬元/平方米,上漲瞭47%。

從2015年8月下旬開始,國內土地市場不斷湧現“地王”,其中80%被“國字號”背景壟斷,他們的融資成本優勢也在無形中推高瞭地價。在房地產格局重塑的大背景下,土地資源開始向央企和國企聚攏。

地王邏輯,被一語道破。房企們正面臨一個“戰略上正確,戰術上沒有選擇”的抉擇—回到一線城市搶地。他們在賭:三五年後的房價,還能上漲甚至翻倍;廉價資金還遠未終結,直至零利率;隻要能拿到足夠便宜的錢,就可以抵消高價拿地的成本。

“囚徒困境”看似隨時到來,政策有情市場無意之下,地王擁躉者如何覺醒?

遊戲與賭局

此刻,坐在時代周報記者對面的黃其森宜蘭頭城建地貸款很鎮定,“我們不是錢多、人傻。”他想要傳遞的信號是,深圳這樣容積率的土地,已經很少瞭,我們那兩塊地拿得值!

2015年12月25日當天,泰禾集團近57億元拿下深圳寶安尖崗山片區兩宗地塊,其中一幅折合樓面地價高達7.99萬元/平方米,為2015年全國單價地王;另一幅折合樓面地價也達5.13萬元/平方米,在2015年全國單價地王TOP10中排名第9位。

歲末年初之際,黃其森和他麾下的泰禾集團將地王故事推向瞭一個新高潮。2015年,深圳房價領漲全國,全國住宅單價地王“花落”鵬城也就不那麼意外。值得註意的是,不僅是全國單價地王,2015年全國總價地王也同樣來自深圳—9月,龍光地產以112.5億元拿下的龍華商辦地塊。

在上海東北角“綠肺”新江灣城,新大佬和資本也攜重金登場:2015年11月25日,信達競得新江灣城D7地塊,這是新江灣城近十年裡成交總價和樓板價最高的地塊,分別達72.99億元和4.92萬元/平方米。如果扣除配建保障房與其建安成本,該地塊商品住宅樓板價達6.1萬元/平方米,堪稱上海最貴的單價地王,在2015年全國單價地王TOP10中排名第4位。

在此之前,金融街、華潤及華發聯合體等已屢屢刷新瞭上海的地王紀錄,其中金融街88.2億元拿下的閘北火車站北廣場地塊,是2015年上海總價地王,並在全國總價地王TOP10中排名第3位。

在北京,地王角逐賽更加激烈:2015年8月底至9月上旬僅10天時間,保利、首開、龍湖、方興、中鐵建、懋源等房企,187億元搶得4塊宅地;10月20日,葛洲壩奪下豐臺區樊傢村地塊,樓面價高達7.5萬元/平方米的地塊,位列2015年全國單價地王TOP10中排名第2位;10月30日至11月2日,僅隔三日,豐臺南苑鄉相鄰位置的地塊樓板價飆升瞭將近6000元/平方米,突破5.6萬元/平方米大關。

北京土地市場,在2015年陷入空前絕後的火熱中。根據克而瑞和中原地產的統計數據,2015年,北京有13塊土地可稱為“地王”,樓板價超過3萬元/平方米的地塊高達22宗,占所有住宅土地49宗的45%。

據時代周報記者統計,在2015年全國單價地王TOP10中,北京的席位達到瞭驚人的7個;2015年全國總價地王TOP10中,北京也占到瞭3席。

2015年,同樣也是廣州的“地王之年”,在廣鋼新城及金融街區域,地王紀錄屢屢被推翻,其中越秀89億元拿下的廣紙地塊,是2015年廣州總價地王,其位列全國總價地王TOP10第2位。

“每當一輪樓市回暖至某個階段,必定出現地王潮,”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對時代周報記者說,比如2007年下半年、2010上半年、2013年下半年。2015年8月以來,歷史規律再現。

國傢統計局發佈的數據顯示,2015年1-11月份,房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米,同比下降33.1%;土地成交價款6409億元,同比下降26.0%。緣何在全國土地成交金額下降如此大情況下,核心城市土地市場卻如火如荼?

地王邏輯,被一語道破。房企們正面臨一個“戰略上正確,戰術上沒有選擇”的抉擇—回到一線城市搶地。他們在賭:三五年後的房價,還能上漲甚至翻倍;廉價資金還遠未終結,直至零利率;隻要能拿到足夠便宜的錢,就可以抵消高價拿地的成本。

當前,全國樓市、土地市場已嚴重分化,三、四線城市賣不動瞭甚至虧損,二線城市量多價滯,隻有一線城市如北京、深圳、上海還有機會賺錢,房企怎能不來搶地?

“不是房企能不能算明白賬,而是已別無選擇,要不選擇別的行業,要不隻能押註高端市場。”

北京某房企高管張強(化名)對時代周報記者說,在一線做豪宅也比在三線城市拿地做住宅的風險小,因為現在三線城市供應嚴重過剩,“房企要麼退出這個市場,要麼承擔高價地的市場風險”。

中原地產首席分析師張大偉分析稱,一線城市的保值增值屬性越趨明顯,吸引房企回歸一線城市搶地,未來商品房項目或愈加高端化。

“國傢隊”買傢

洶湧而至的地王潮,玩傢集中於央企與國企中。

這一趨勢正越來越明顯,資金實力強大、資源豐富、融資成本低的“國傢隊”房企,成為各方地王的大東傢。

時代周報記者統計發現,2015年全國總價地王和單價地王TOP10裡總計涉及的北京、上海、廣州、深圳、南京等地的17塊土地(部分地塊同時躋身兩張榜單),僅有四塊土地被泰禾、龍光和懋源這三傢民營房企拿下,其餘14塊土地皆歸於“國傢隊”房企麾下,占比超82%。

2015年,全國排名前50的住宅地塊合計成交土地金額為2449.15億元,其中,國企或央企參與的29宗地塊的成交額高達1497.2億元,占比達到瞭61%。而成交價超過80億元的6宗地塊,全部為國企或央企獲得。

中國指數研究院統計也顯示,2015年以來,上海成交的39塊住宅用地中,國企或央企拿地占比達56%;2015年,北京土地市場裡這一占比達79%,成交的49塊住宅用地隻有10塊為民企摘得。

此外,過去三年,北京成交的160塊土地,分別被83傢企業斬獲,其中63傢企業基本隻出現在1-2塊土地的競爭中,另外20傢頻繁出現,且收獲最多。而這20傢企業基本全部為上市房企,其中超過80%為國有企業。

位列2015年北京總價地王前三強的豐臺三塊地,均超過80億元,得主分別為華潤、首開聯合體,中糧、首創、天恒聯合體和華潤、招商、華僑城聯合體。

除瞭拿到地的企業都是“國傢隊”外,在土地競拍現場,幾乎也都是清一色的國企和央企。

11月23日,北京當地老牌國企華遠地產年內首次成功拿地,以35.4億元奪取北京石景山蘋果園地塊,溢價率高達121%。據現場消息,此次競拍共吸引瞭包括城建、華遠、首創、金地商置等在內的12傢房企競逐。

在豐臺南苑地塊出讓當日,與中糧、首創、天恒聯合體爭奪者,包括中鐵建、中鐵諾德聯合體、保利首開龍湖聯合體等。而其“姊妹”地塊得主華潤、招商、華僑城聯合體競爭的,則包括中糧、天恒、首創聯合體、中鐵建中鐵置業聯合體等。

在精細化運作以提升利潤率成為大型房企後規模時代的發展主題時,紮堆在一線城市拿地,成為這些還在尋求規模增長的國資背景房企的選擇。

對於具有國資背景的房企,其最大的優勢就是資金寬裕。在近年典型房企低融資成本排行中顯示,排在前十位的房企中有8傢為國企或央企背景,其中華潤置地的融資成本更是低於5%。

國企或央企間,聯合拿地比例也越來越高。在2015年全國總價地王及單價地王TOP10中涉及的17塊土地裡,有9塊土地屬於聯合拿地。放眼到整個北京,2015年聯合拿地比例為43%,在2013年和2014年,上述比重分別為22.4%和30.8%。

中國房地產學會副會長陳國強指出,央企國企可以從銀行獲得低利率貸款,而且其他渠道的融資也比民企容易。另外,在一些需要相應政府主管部門審批的融資上,國企和央企也占據有利位置。比如2015年的公司債能得到更低的利率等。

“能夠在主流城市拿到優質地塊的民企越來越少,土地市場的寡頭特點越發明顯,”張大偉介紹,這也預示著,市場交易變成“豪門遊戲”。不僅外地中小房企進京、進一線城市難度越來越大,實力不足的企業甚至有可能失去生存空間,最終被擠出主流市場。

錯位又真實

故事裡,始終有一雙看得見的手在翻雲覆雨。

概念炒作、高價地頻繁易主、豪宅空城等關鍵詞出現在同一個區域—新江灣城,錯位又真實。

信達新江灣城地王,未來可能要賣到8萬元/平方米以上才能夠保本,為此開發難度和銷售壓力加大。按照上海鏈傢研究部提供的數據,新江灣城目前商品住宅的成交均價為4.6萬元/平方米,累計漲幅13%,遠落後於同期全上海市商品住宅47%的漲幅水平。

再來看北京,這場豪賭涉及多少項目?中原地產的統計數據顯示,北京商品房住宅進入“頂級豪宅”化,未來單價預期在15萬左右的將有13個項目(樓面價超過5萬),售價在10萬以上的項目在2016年將接近50個,整體入市的頂級豪宅套數有望達到3000套以上。

對比中原地產的另一組數據:2015年,剔除盤古整體簽約的96套,北京10萬+頂級豪宅整體簽約套數有望達到154套;而在2015年之前,年度歷史最高成交是28套,全部歷史成交合計隻有113套。

這意味著,按照2015年以前來測算,北京這些項目需要消化107年;即使按照2015年的頂級豪宅銷售來算,這些豪宅項目的消化周期也將近20年。

北京亞豪機構市場總監郭毅指出,高價地面臨著艱難的去化壓力——北京豪宅項目短期內暴增,而客戶群增長速度則相對緩慢,未來北京的豪宅市場將會出現嚴重的供過於求現象,項目之間的競爭也將非常激烈。而一些豪宅界的“新面孔”,如葛洲壩所拿地塊則將面臨更大的風險。

楊紅旭也表示,被推高的房價已經超出瞭普通剛需和改善的購買能力。雖然北京頂級豪宅有其市場需求,但如果市場持續呈現倒金字塔的供應形式,整個房地產市場也容易出現結構性問題。

值得註意的是,在近期的地王爭奪戰中,一些聯合體出現瞭分裂,開發商陣營關於房地產後市的判斷產生瞭分歧。

以83.4億元成交價晉身北京總價第三高的北京豐臺區南苑鄉地塊,在拿地結果誕生後一小時即傳出瞭華潤、招商因為拿地成本超過預期有意退出的消息。

穆迪在研究報告中曾直指,房企合作拿地可能帶來三種風險:一是降低企業的透明度,緣於公司的財務報表對於合作條款的披露不夠詳細;二是導致合資夥伴發生爭議;三是可能承擔一些隱含的合約義務。





本文來源:時代周報 作者:賽亞

責任編輯:鐘齊鳴_NF5619




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