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內容來自sina新聞

樓市遇冷融資難 大開發商更難過



  中小房企的資金鏈反而沒有上市公司那麼緊張,中小房企旗下樓盤相對少,而大開發商則在全國范圍內都有項目,在樓市遇冷、成交量下滑的情況下,資金會更緊張。

  ---合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江

  受樓市遇冷、國內銀行嚴控風險等多方面的影響,近期,房企融資越發艱難。數據顯示,今年5月,10傢標桿房企共計融資31.5億元,環比大幅回落73.3%。這也意味著這10傢標桿房企的融資金額已連續回落3個月,並創下近11個月以來的新低點。不少業內人士認為,這可能使上半年銷售量不怎麼樂觀的房企雪上加霜,資金鏈或面臨嚴重吃緊的現象。

  國內融資不到三成

  國內融資越發艱難。來自中原地產研究中心數據顯示,今年前5個月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、69.94億美元,總計268.17億美元。其中,10傢標桿房企在今年前5月共計融資600.97億元,相當於去年全年融資金額的46%。盡管大部分企業的海外融資成本都已經上漲到7%以上,融資難度明顯加大,但房企海外融資額436.17億元,占融資總額的72.6%,而國內融資占比僅為27.4%,還不到三成。

  海外融資成本上升,為何海外的融資占比還是比國內融資高出那麼多?對此,合富房地產經濟研究院院長龍斌認為,與國內融資成本相比,8%以下的海外融資成本仍算較低水平,加之有些房企的項目就在境外,更容易拿到境外資金。

  數據同時顯示,今年5月,10傢標桿房企共計融資31.5億元,環比大幅回落73.3%。這也意味著這10傢標桿房企的融資金額已連續回落3個月,並創下近11個月以來的新低點。

  龍斌認為,這是開發商在調整節奏,融資金額有高有低,屬正常現象。不過也有觀點認為,房企融資困難是由於今年樓市降價潮在逐漸蔓延,影響瞭海外資本市場對中國房地產市場的判斷,再加上人民幣貶值,美元變得強勢,也增加瞭房企的融資難度。

  僅是周期性問題?

  龍斌同時指出,企業融資主要看企業的運營、產品、市場占有率等各方面條件,以及企業的自身需要,樓市降價潮對房企的影響不算太大。通過數據統計也能看出,雖然大部分標桿房企前5月融資金額都不超過40億元,但華潤、雅居樂、招商在融資市場表現依舊亮眼,前5月融資額均已突破120億元,富力的融資額也達到60.53億元。

  話雖如此,但中原地產的監測數據卻顯示,標桿房企今年2月份融資接近200億元,是今年最高的融資規模,3月份雖然不如2月份,但融資金額還是超過150億元;4月份稍有回落,也保持在120億元左右,5月份卻急轉直下,竟然不足40億元。這樣的急速下滑真的隻是周期性的問題?

  對此,廣州市社科院研究員彭澎推測,房企可能確實在融資中遇到瞭困難。據瞭解,企業融資可按有無金融中介分為直接融資和間接融資兩種方式。其中,間接融資需要通過金融中介機構,可以充分利用規模經濟,降低成本,分散風險。銀行信貸和非銀行金融機構信貸就屬於間接融資方式。

  據彭澎介紹,由於擔心風險過大,有不少金融機構已經不願意為開發商提供貸款。境內境外對中國的房地產市場都持比較謹慎的態度,房企的融資自然比較困難。但兩者相比,許多國內的融資渠道都被封鎖,在海外融資則沒有那麼多行政約束,中國房企也比較積極,在海外的融資額就相對多些。

  房企陷入"兩難"

  標桿房企在5月份的融資金額不高。專傢認為,房企融資確實遇到瓶頸。結合近期樓市的"以價換量"的現象,再看房企在融資方面的表現,可以推測出房企對資金的渴求程度。

  據網易房產數據顯示,目前共有33傢房企披露瞭前5月的銷售情況。除恒大、萬科等個別企業目標完成較好外,其餘企業的銷售情況並不樂觀。33傢企業中,有21傢企業完成年初定下的目標還不足三成。近期不少標桿房企如雅居樂參與到降價促銷中,有業內人士指出,不排除是為瞭拼上半年銷售業績。

  雖然近期各地新開樓盤優惠促銷活動層出不窮,但開盤認購率仍未有大幅的回升,新房的銷售情況並不如意。據中原地產民間二胎利率利率多少免費諮詢試算監測數據顯示,21個大中城市近四周的新開樓盤認購率都在45%以下,而2013年的平均值為56%。

  對此,彭澎直言:"銷售與融資是聯動的,房企最大的壓力還是銷售。"在國內通過銀行融資遇阻後,靠銷售量來回籠資金成為房企采取的重要措施。但在意向購房者處於觀望的態勢下,隻能靠降價等促銷方式吸引這部分人入市,但這又會引起前期業主不滿。"其實,近期很多房企都陷入該不該降價的兩難困境中。"據透露。

  銷售業績上升,房企融資就容易;銷售狀況不佳,自然面臨融資難題。彭澎表示,此前有不少開發商宣稱有銀行主動向他們提供貸款,現在樓市銷量不好,銀行就對要求借貸的開發商避之不見。

  雖說借貸難,但品牌房企與中小房企還是存在差別。據彭澎介紹,由於品牌房企大部分都是上市企業,旗下物業多就意味著抵押物多,出現問題一走瞭之的很少;中小開發商項目爛尾和跑路的相對較多。相比之下,銀行選擇品牌房企所承擔的風險更小,因此,品牌房企相對中小房企借貸更容易。

  但也有不同的觀點。合富輝煌(中國)首席市場分析師黎文江認為,中小房企的資金鏈反而沒有上市公司那麼緊張,"中小房企旗下樓盤相對少,而大開發商則在全國范圍內都有項目,在樓市遇冷、成交量下滑的情況下,資金會更緊張。"

  黎文江以廣州為例,在市中心,本地中小房企的樓盤沒有降價,花都的中小房企也沒有降價,反而是萬科、中海、保利、雅居樂這些大眾熟知的品牌房企降價,試圖以緩解資金鏈的緊張。"其實,中小房企走佬或倒閉也僅是個別現象。"

  大小房企各尋出路

  在成交不佳,融資難的狀況下,品牌房企和中小房企各有各的煩惱,在應對未來市場上也需要做出不同的選擇。

  萬科創始人王石曾經說過:"房地產的問題說到底是金融問題,將來的房地產市場如果沒有幾千億元的融資平臺,你就隻是一個打工的。"

  中國房地產協會會長劉志峰也表示,房地產開發企業要在競爭中立於不敗之地,必須要利用好金融。

  自去年開始,不少品牌房企主動與金融機構合作。萬科入股徽商銀行,恒大成為華夏銀行的最大股東,越秀地產甚至收購瞭創興銀行,房企與銀行聯姻的好戲不斷上演。到2014年第一季度,已經有超過30傢房企參股銀行業。

  此外,也有銀行主動提出與房地產業合作:平安銀行成立瞭房地產金融事業部;國傢開發銀行通過中國促進會推動舊城改造、小城鎮建設等項目。

  有業內人士指出,品牌房企參股銀行拓寬瞭房企的融資渠道,降低瞭融資成本,在融資方面能緩解不少壓力,助力品牌房企拿地與擴張。與此同時,房企與銀行業的合作還可以為相關衍生服務提供金融支持。

  富港集團副總裁劉琴在上周接受南都采訪時表示,對中小房企而言,需要閉門整理、量體裁衣,更要有壯士斷臂的決心,還要學會傍大款,與有實力的開發商合作,稀釋自己的股權,隻有生存下去才能求發展。

  "樓市的調整期在年內就會結束。從明年開始,樓市就會回復到量價齊升的狀態。在接下來的半年,房企面臨的困難未必是件壞事,中小房企有機會重新思考新的開發經營模式,來不斷適應市場,從而找到新的生存之道。"黎文江指出。

  彭澎則建議,中小房企不要過多拿地,也不要捂盤,應該盡快將手上的物業出售變現;同時與大房企合作,這是大的趨勢,有些是項目上的合作,有些則是整個企業被並購。

  采寫:南都記者徐鳳實習生鮑婧如

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/08514238361.shtml

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